Здесь будет город-сад?

В пригороде зреет очередной земельный передел:
Борцы за идею или за прибыль?

Куряне Евгений Стариков и Владимир Синяков подали заявление в арбитражный суд Курской области, в котором обвиняют главу администрации Полянского сельсовета Курского района Николая Богатых в противодействии их стремлению перевести принадлежащие им участки из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений. С июля 2009 года эти предприниматели обращаются в сельсовет по поводу проведения публичных слушаний о включении их земельных участков в границы населенного пункта. Предполагалось, что это мероприятие пройдет 14 ноября, и землевладельцы даже организовали для селян в этот день концерт. Глава же и один из депутатов посчитали, что при явке в 38 человек слушания проводить не следует, и в повестку дня их не внесли.

Столь неформальный подход местной власти к земельном вопросу, на первый взгляд, закономерен. Речь-то идет не о каких-то жалких сотках под огороды, а о трех смежных полях общей площадью в 714 гектаров, расположенных между селами Жеребцово и Касторной в четырех километрах от Курска. Прежде этими землями владел колхоз «Новая жизнь», впоследствии обанкротившийся. Пашни почившего хозяйства в виде паев по 3,98 гектара, как и везде, раздали работникам, которые в конце концов и продали свои кровные гектары нынешним владельцам. Но покупали земли сельхозназначения предприниматели Стариков и Синяков вовсе не для того, чтобы пойти по пути угробленной «Новой жизни». Для местных нив они запланировали совершенно иную «новую жизнь». Хозяева земли задумали организовать на своем поле экологическое поселение. Это начинание кому-то кажется фантастикой, а кого-то, напротив, привлекает. Не далее как в августе ушедшего года на областной выставке проектов строительных компаний «Строительный комплекс-2009» стенд проекта экологического поселения «Родовые поместья», представленный Владимиром Синяковым, как отмечала «Курская правда», пользовался особым вниманием у публики. Людей заинтересовали не только архитектура и планировка, но сама идея нового поселка. По словам Синякова, чтобы человек жил в гармонии с окружающей средой и имел возможность и желание продолжать свой род, он должен владеть не менее чем одним гектаром земли, на котором он и построит свое счастье. На участки размером 1,21 га сейчас и размежевано, согласно проекту-планировке, первое наиболее крупное из полей, предлагаемое под застройку. При этом авторы проекта надеются, что на новое место жительства людей привлечет инновационное решение в нем экологических проблем и социальной инфраструктуры. Весь поселок планируется оградить от смежных территорий по периметру дубовыми и сосновыми посадками, для местных детишек предполагают создать особую наукошколу, которая будет давать своим ученикам непрерывное образование - вплоть до высшего... Впрочем, все планы владельцев заросшего пока бурьяном поля и перечислить-то трудно. Но вот, оказывается, не всем такие фантастишь-проекты по душе.

Глава сомневается

«Я одним словом все эти начинания оцениваю - словоблудие, - с улыбкой на устах говорит о синяковско-стариковском проекте глава администрации Полянского сельсовета Николай Богатых.- Об уровне возможностей этих граждан я сужу по нынешнему состоянию поля, которое они приобрели, и по тому, что поступлений налогов от этой земли мы пока не наблюдаем. Только в этом году недоплата от этих предпринимателей по нашему сельсовету составила около 500 тысяч рублей. Вот, к примеру, 815 гектаров на нашей территории принадлежат другому предпринимателю, так на его полях в этом году пшеница уродилась на загляденье, и налоги он платит. А Стариков с Синяковым отличились пока только тем, что скупили у местных жителей земельные паи и оформили их в собственность. Платили людям мало - от 8 до 15 тысяч рублей за пай, а теперь уже начали, насколько я знаю, продавать по 150 тысяч за участок. По самым грубым прикидкам «навар» с каждого пая уже выходит тысяч по шестьсот. От Курска наш сельсовет расположен недалеко, и если этим «земледельцам» удастся перевести их поля в категорию земли поселений, цена на участки в разы поднимется. Вот в чем, на мой взгляд, и состоит смысл этого проекта».

По словам Николая Валентиновича, саму возможность изменения категории прилегающих к поселку земель он вовсе не отвергает. Но, по его мнению, реально развернуть тут строительство может только солидный инвестор, который в первую очередь на себя возьмет подведение всех коммуникаций.

Если, однако, исходить не из мнений и рассуждений, а из документов, то столь критичная позиция главы выглядит не совсем последовательной. К примеру, еще в декабре 2007 года собрание депутатов Полянского сельсовета своим решением утвердило программу социально-экономического развития территории сельсовета на 2008-2017 годы, в основных направлениях которой, в частности, значится: «...Согласовать создание на территории Полянского сельсовета сельские населенные пункты типа селений «родовых поместий» и усадебной малоэтажной застройки...Признать возможным и целесообразным изменения разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов...» Через год уже сам глава Николай Богатых направил областной и районной властям сообщения о планах использовать 716 гектаров земли, принадлежащей предпринимателям, под усадебную малоэтажную застройку, принял постановление №109, которым разрешил смежным землепользователям Старикову и Синякову (за счет своих средств) выступить заказчиками и выполнить проект планировки - усадебной малоэтажной застройки «родовые поместья». Но теперь факт налицо - еще почти через год глава от поддержки проекта вдруг отказался. Объяснений такой перемене может быть множество, и если Николай Валентинович был в чем-то не прав, то предстоящий суд его поправит. Но нельзя не заметить, что каким бы ни было решение суда, самой проблемы, вставшей сегодня перед Полянским сельсоветом и перед другими ему подобными территориями, оно не решает.

Куда крестьянину податься?

Главный же насущный вопрос и даже боль наших сел состоит в том, что большинство из них, утеряв прежнюю экономическую основу в лице колхозов-совхозов, новую получают с большим трудом. «Водонапорные башни у нас по селу не работают, воду берем за счет скважин с механическими колонками, которые качают не артезианскую воду, а незнамо что. Электроснабжение ужасное. Три лампочки на сто ватт горят, а светят, как одна на шестьдесят. Дороги по поселку нет», - возмущается местный житель Василий. По словам этого селянина, начало строительства нового малоэтажного поселка, кто бы его ни затевал, дает хоть какую-то надежду. «Если кто-то начнет тут строительство, так и дорогу, может быть, поправит, и новую электролинию протянет. Да и сам я наймусь на стройку - хоть какие-то средства для семьи заработаю», - говорит Василий. В принципе не против «новых соседей» и депутат сельсовета Матвей Борзыкин: «Это поле все равно бурьяном зарастает. А начнется строительство, так и нам будет выгода». Правда, и особой уверенности в том, что появление рядом с селом «каких-то помещиков» принесет селу пользу, у многих нет. Большинство селян понимает, что, загородившись на своих гектарах, новые хозяева будут соблюдать прежде всего свой, а не общественный интерес.

Но и в решение сельских проблем местной властью люди тоже не верят. Так куда же крестьянину податься?

А горожане рвутся в село

Парадокс, но горожане, промучившись уже несколько десятков лет над той же в принципе проблемой, нашли удивительный ответ - в село. В том же Жеребцово, несмотря на декабрьский мороз, целая компания дачниц ждет автобуса на Курск. На вопрос, зачем зимой на дачу ездят, курянка Лидия Ивановна в двух фразах раскрывает суть проблемы: «Чистым воздухом дышать сюда приезжаем. Не хотим сидеть в бетонных клетках». А вот ее соседка вносит существенное уточнение: «В моей квартире живут сразу три семьи. Надежды, что выросшие дети смогут получить собственное жилье, нет. Вот и езжу на дачу, чтобы дома не тесниться. Провести бы в дачный домик газ, так и всю зиму бы здесь прожила».

Вот такое откровение на чистом воздухе по поводу вроде бы личных проблем. А между тем эти селянки-горожанки, как и тысячи им подобных, олицетворяют очень интересный процесс всероссийского масштаба.

С начала 80-х годов прошлого века в нашей стране горожане активно наделялись земельными участками. И результат не заставил себя долго ждать. Сегодня и шестисоточные «фазенды», и поселки крутых коттеджей, созданные вокруг промышленных центров, поражают качеством обработки земли и архитектурой сооружений.

По сути этот, безусловно, наиболее успешный всероссийский проект ни копейки государству не стоил, но решал многие социальные и экономические проблемы. В отличие от беспокойных западноевропейцев россиянин, потерявший работу, едет к себе на дачу, наработается там до изнеможения, выпьет стопку самогона, и все тихо.

При наличии у всей вертикали власти высокой социальной ответственности за принимаемые решения можно было и впредь применять земельный ресурс для решения проблем доступного жилья и занятости населения. Бесплатная раздача участков давала безработным возможность для пропитания, людям же состоятельным или строительным компаниям позволяла экономить и в итоге больше платить тем же каменщикам и плотникам.

Пригородная земля в цене

Однако узаконивание продажи земли ситуацию заметно изменило, и нельзя однозначно сказать, что в лучшую сторону. Жилье, возводимое на сразу же подорожавшей земле, естественно, не стало более доступным. А процесс накручивания цен продолжался. В стране появились даже целые фирмы так называемых девелоперов - специалистов, которые решают проблему как можно более выгодной продажи - повышения цены зданий, сооружений или земельных участков.

Если кто-то думает, что такое повышение создается путем ремонта жилищ или улучшения плодородия почв, то это далеко не всегда так или даже почти всегда не так. Девелопер тем и знаменит, что увеличивает цену объектов недвижимости подчас без каких-либо капвложений, делает деньги буквально из идей и юридических нюансов. К примеру, решает те же проблемы перевода земель из категории сельхозназначения в категорию поселений, и все это тоже за деньги, да еще за какие. В Подмосковье самый дешевый вариант такого перевода обойдется в 500 тысяч рублей за гектар. Такой доход от земли если только выращивание на ней опиумного мака даст. Вот и ездят удачливые девелоперы, как опиумные короли, на самых крутых иномарках, только в отличие от последних с законом дружат. Правда, и эта узаконенная услуга теперь толкает вверх цену земли, жилья, а заодно и размеры взяток чиновникам.

В том же Курском районе появление земельного рынка совпало с коррупционными скандалами, в результате которых, будучи уличенными во взятках за «бесплатное» предоставление земельных участков, лишились свободы сначала глава Моковского сельсовета Алексей Переверзев, затем и сам глава района Владимир Болдин. Вновь избранный глава районной администрации Владимир Рыжиков, дабы покончить с безобразиями, решил бесплатную раздачу земель прекратить, а предложил всем желающим на законных основаниях получать участки под индивидуальное жилищное строительство, купив это право на аукционе или уплатив соответствующую рыночным ценам аренду.

Не всем поместье по карману

Но и частный бизнес, как видим, разрабатывает свои вполне законные схемы решения земельного вопроса. Если проект Синякова-Старикова рассматривать чисто с коммерческой стороны, то стремление предпринимателей поработать на земельном рынке - обычный бизнес, а сами они неплохие девелоперы. Идеи экологических поселков в других регионах уже привели к определенным материальным успехам.

По всей стране теперь появилась масса людей, которые, сформировав при раздаче свой капитал, подумывают, как бы теперь личное здоровье укрепить, молодость сохранить, род продлить. Вот и спасаются стерлиговы и батурины от общей разрухи в родовых экопоместьях.

Находятся и экологически озабоченные интеллектуалы, которые ради единения с природой и надежды на земной рай столичное жилье продадут и купят гектар чернозема. Из столиц даже в Сибирь под Минусинск за хорошей экологией едут, а Жеребцово-то не хуже, да и ближе. В какой-то степени успешное осуществление экопроекта могло бы и Полянскому сельсовету быть на руку.

В то же время нагоняющий цены девелоперский подход вряд ли вложится в рамки проекта «Доступное жилье», и как своих ушей не видать инновационных поместий ни местным жителям, ни большинству современных горожан. Тут и незнающим высшей математики понятно, что, когда на самом высоком уровне дали зеленый свет продаже и перепродаже земли, интересы тех, кому просто нужна крыша над головой, явно не ставили во главу угла. Выгоды от этой процедуры пока только для, прости Господи, девелоперов очевидны.

На рынок надейся, закон соблюдай

Может быть, потому и сомневается глава сельской администрации? Впрочем, собственникам-то участков эти сомнения не должны особо волновать: они могут добиваться своего, опираясь на существующие законы, которые дают им право на упрощенный способ изменения категории земель. И сколько бы ни появлялось шпилек и рогаток со стороны власти, но если все по закону, то отказать им в этом переводе власти смогут, если только окажется, что под их участком расположены запасы стратегического сырья или он является археологическим, культурным или природным заповедником. Сомнения появляются, однако, не только у представителей местной власти. На самом высоком уровне уже звучат предположения, что причина массовых земельных скандалов кроется в несовершенстве самого законодательства.

А совершенствовать земельные законы можно по-разному. В Госдуме, к примеру, разрабатывается поправка, которая позволит изымать у собственников участки земли, если они используются не по назначению. С другой стороны, Минрегионразвития вносит предложение вообще отменить деление земель по категориям и таким образом в один миг снять проблему перевода участков из одной категории в другую.

И это тоже кажется разумным, ведь тот факт, что в большинстве регионов сельскохозяйственная земля в десять, а в некоторых областях в сто раз дешевле земли поселений, что участки в Подмосковье уже дороже, чем на побережье Испании и Греции, заставляет задуматься: а кто же сможет жить на столь драгоценной земле?

Уравнивание же земель не приведет к явному снижению их цены и, как следствие - жилья. Все пригородные земли, как считают специалисты, все равно не мытьем, так катаньем переведут в земли поселений, а устранение препятствий на этом пути лишь расширит рынок, который сам естественным путем уравновесит ситуацию. И пусть конкурируют на свободе разные проекты, а побеждает лучший, более выгодный, качественный, перспективный и, как хочется надеяться, более дешевый.

В какой-то степени такое соревнование уже разворачивается. И тому же проекту экопоселения придется выдержать конкуренцию с другими пригородными поселками малоэтажной застройки. К примеру, под Клюквой уже начали расти дома по самым современным и экономичным проектам. Да и в самом Курске, где многие районы по экологичности сродни сельской местности, для малоэтажного строительства большой простор: в рамках программы освоения федеральных земельных участков под жилищное строительство под застройку экономичным, сравнительно более дешевым жильем уже намечено 26 участков общей площадью 1184,4 гектара.

В этих условиях выдержать битву за инвестора и заманить потенциальных землевладельцев в поле под Жеребцово будет непросто. Но если эту проблему берут на себя предприниматели, а государству и муниципалитету частный проект, опять же, ни копейки стоить не будет, то, казалось бы, в добрый путь. Или у местной власти есть какой-то другой резон не поддерживать планы предпринимателей?